Wer eine Immobilie erbt, beschäftigt sich häufig nicht nur mit der Frage, ob das Haus oder die Wohnung behalten oder verkauft werden soll. Auch das Finanzamt spielt eine wichtige Rolle, denn der Wert der geerbten Immobilie kann Einfluss auf die Höhe der Erbschaftsteuer haben. Doch was passiert, wenn der vom Finanzamt angesetzte Grundbesitzwert deutlich über dem Wert liegt, der am Immobilienmarkt tatsächlich realistisch erscheint?

Ein Beispiel zeigt, warum sich eine genauere Prüfung lohnen kann. Hannes M. hat das Haus seiner Eltern geerbt. Da er bereits in seiner Wunschimmobilie lebt, möchte er das Elternhaus verkaufen. Das Grundstück verfügt zwar über eine attraktive Lage direkt an einem See, das Gebäude selbst ist jedoch in die Jahre gekommen. Die Fassade benötigt eine Überarbeitung und auch im Inneren stehen verschiedene Schönheits- und Instandhaltungsarbeiten an. Für Hannes stellt sich deshalb die Frage, welchen Wert die Immobilie tatsächlich besitzt – sowohl im Hinblick auf den geplanten Verkauf als auch auf die steuerliche Bewertung.

Wie das Finanzamt den Wert einer geerbten Immobilie bestimmt

Für Zwecke der Erbschaftsteuer wird der Grundbesitzwert einer Immobilie nach den gesetzlichen Regelungen des Bewertungsgesetzes ermittelt. Dabei kommen je nach Grundstücks- und Immobilienart vorgegebene Bewertungsverfahren und standardisierte Berechnungsgrundlagen zum Einsatz.

Eine wichtige Rolle können beispielsweise Daten der örtlichen Gutachterausschüsse spielen. Dazu gehören unter anderem Bodenrichtwerte. Anders als bei einer individuellen Immobilienbewertung steht bei der steuerlichen Bewertung jedoch ein typisiertes gesetzliches Verfahren im Vordergrund. Persönliche Eindrücke aus einer klassischen Objektbesichtigung bilden nicht die Grundlage der regulären Berechnung.

Genau hier können sich Unterschiede zum tatsächlich am Markt erzielbaren Preis ergeben. Besondere Eigenschaften einer Immobilie, ein erheblicher Modernisierungsbedarf oder andere objektspezifische Umstände können durch standardisierte Bewertungsansätze möglicherweise nicht in gleichem Umfang abgebildet werden wie bei einer individuellen Wertermittlung.

Für Hannes bedeutet das: Der vom Finanzamt festgestellte Wert muss nicht zwingend mit dem Preis übereinstimmen, den Käufer für das Haus unter den konkreten Marktbedingungen tatsächlich zahlen würden.

Wenn der steuerliche Wert über dem Marktwert liegt

Nach Erhalt der Bewertung stellt Hannes fest, dass der angesetzte Immobilienwert deutlich höher ausfällt, als er aufgrund des Zustands des Hauses erwartet hatte. Da ein höherer Grundbesitzwert auch Auswirkungen auf die steuerliche Belastung haben kann, lässt er die Immobilie fachlich genauer betrachten.

Ein erfahrener Immobilienmakler kann in einer solchen Situation zunächst eine fundierte Einschätzung des regionalen Marktes liefern. Er berücksichtigt beispielsweise die Lage, den Zustand des Gebäudes, die aktuelle Nachfrage und die Verkaufschancen. Damit lässt sich beurteilen, ob der steuerlich angesetzte Wert grundsätzlich realistisch erscheint oder ob eine erhebliche Abweichung zum möglichen Marktwert vorliegen könnte.

Für den verbindlichen Nachweis gegenüber dem Finanzamt gelten allerdings besondere Anforderungen. § 198 BewG ermöglicht es dem Steuerpflichtigen, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Wird dieser Nachweis anerkannt, ist der niedrigere Wert anzusetzen. Als Nachweis kann regelmäßig unter anderem ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines entsprechend bestellten beziehungsweise zertifizierten Sachverständigen oder Gutachters dienen.

Auch ein tatsächlich zustande gekommener Kaufpreis kann unter bestimmten Voraussetzungen als Nachweis dienen, wenn der Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem maßgeblichen Bewertungsstichtag erfolgt ist und sich die wesentlichen Verhältnisse nicht verändert haben.

Wie ein niedrigerer Immobilienwert nachgewiesen werden kann

In unserem Beispiel bestätigt die erste Marktanalyse, dass der Zustand des Hauses den erzielbaren Preis deutlich beeinflussen dürfte. Hannes entscheidet sich deshalb dafür, den niedrigeren Wert mit einem geeigneten Gutachten nachweisen zu lassen.

Damit nutzt er die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit, von der typisierten Bewertung des Finanzamts abzuweichen. Der Bundesfinanzhof hat ebenfalls klargestellt, dass der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert selbst nachweisen muss und hierfür ein geeignetes Gutachten vorlegen kann.

Das Gutachten kommt zu einem niedrigeren Wert als die ursprüngliche steuerliche Bewertung. Kann dieser Wert gegenüber dem Finanzamt erfolgreich nachgewiesen werden, ist gemäß § 198 BewG der niedrigere gemeine Wert anzusetzen. Für Hannes kann das eine entsprechend geringere steuerliche Belastung bedeuten.

Gleichzeitig erhält er durch die professionelle Bewertung eine deutlich bessere Grundlage für den geplanten Immobilienverkauf. Er weiß nun, in welchem Bereich sich ein realistischer Angebotspreis bewegen könnte und kann die weitere Vermarktung fundierter vorbereiten.

Warum sich eine Prüfung nach einer Immobilienerbschaft lohnen kann

Wer eine Immobilie erbt, sollte den vom Finanzamt ermittelten Grundbesitzwert deshalb nicht automatisch mit dem aktuellen Marktwert gleichsetzen. Beide Werte werden für unterschiedliche Zwecke und auf unterschiedliche Weise ermittelt. Gerade bei renovierungsbedürftigen Gebäuden, besonderen Grundstücken oder Immobilien mit außergewöhnlichen Eigenschaften kann eine individuelle Prüfung sinnvoll sein.

Ein qualifizierter lokaler Immobilienmakler kann zunächst dabei helfen, die Marktsituation und den realistisch erzielbaren Verkaufspreis einzuschätzen. Bestehen deutliche Unterschiede zum steuerlich angesetzten Wert, sollte anschließend geprüft werden, welcher formelle Nachweis gegenüber dem Finanzamt erforderlich ist. So lässt sich frühzeitig beurteilen, ob die Beauftragung eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses sinnvoll sein kann.

Sie haben eine Immobilie geerbt und möchten wissen, welchen Wert sie am Markt tatsächlich erzielen könnte? Sprechen Sie uns an. Wir unterstützen Sie gerne bei der ersten Einschätzung und den nächsten Schritten.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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