Für viele Käufer und Verkäufer ist der Termin beim Notar einer der wichtigsten Momente im gesamten Immobiliengeschäft. Schließlich wird mit der Beurkundung der Kaufvertrag verbindlich abgeschlossen. Wer weiß, wie der Termin abläuft, welche Aufgaben der Notar übernimmt und was anschließend passiert, kann der Beurkundung deutlich entspannter entgegensehen.

Gute Vorbereitung beginnt schon vor dem Notartermin

Bevor Käufer und Verkäufer beim Notar zusammenkommen, werden die wesentlichen Vereinbarungen des Immobiliengeschäfts in einem Kaufvertragsentwurf festgehalten. Dazu gehören beispielsweise der vereinbarte Kaufpreis, Angaben zur Immobilie, Regelungen zur Kaufpreiszahlung und zum Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten sowie mögliche Besonderheiten des Objekts.

Den Vertragsentwurf sollten beide Seiten vor dem Termin aufmerksam lesen. Unklare Formulierungen oder Änderungswünsche lassen sich am besten bereits im Vorfeld mit dem Notariat besprechen. Bei bestimmten Verbraucherverträgen über Immobilien sieht das Beurkundungsgesetz zudem vor, dass dem Verbraucher der vorgesehene Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden soll. Damit soll ausreichend Gelegenheit bestehen, sich mit dem Inhalt des Geschäfts auseinanderzusetzen.

Der Notar nimmt dabei eine neutrale Position ein. Er vertritt weder die Interessen des Käufers noch die des Verkäufers, sondern ist zur unabhängigen und unparteiischen Betreuung aller Beteiligten verpflichtet. Seine Aufgabe besteht insbesondere darin, die rechtlichen Folgen des Geschäfts zu erläutern und auf eine rechtssichere Vertragsgestaltung zu achten.

So beginnt die Beurkundung

Zum Notartermin sollten die Beteiligten grundsätzlich ein gültiges Ausweisdokument mitbringen. Die Feststellung der Identität gehört zu den gesetzlichen Aufgaben des Notars. Gerade bei Immobiliengeschäften ist ein geeigneter und gültiger Identitätsnachweis von besonderer Bedeutung.

Zu Beginn des Termins wird geklärt, wer an der Beurkundung beteiligt ist und ob die persönlichen Angaben korrekt sind. Anschließend geht es um den eigentlichen Kaufvertrag.

Anders als bei vielen anderen Verträgen wird ein Immobilienkaufvertrag nicht lediglich zur Unterschrift vorgelegt. Die notarielle Urkunde wird während des Termins vollständig vorgelesen. Das mag zunächst ungewöhnlich erscheinen, erfüllt jedoch einen wichtigen Zweck: Käufer und Verkäufer sollen genau wissen, welche Vereinbarungen sie treffen und welche rechtlichen Folgen daraus entstehen.

Fragen sind beim Notar ausdrücklich erwünscht

Während der Beurkundung erläutert der Notar die rechtliche Bedeutung der einzelnen Regelungen. Dabei geht es beispielsweise darum, wann der Kaufpreis gezahlt werden muss, wie der Käufer abgesichert wird, welche Belastungen im Grundbuch bestehen und unter welchen Voraussetzungen die Immobilie auf den neuen Eigentümer übertragen wird.

Wer eine Formulierung nicht versteht oder bei einer Regelung unsicher ist, sollte deshalb unbedingt nachfragen. Der Notartermin ist gerade dafür vorgesehen, offene Punkte zu klären. Das Beurkundungsgesetz verpflichtet den Notar unter anderem dazu, den Willen der Beteiligten zu ermitteln, den Sachverhalt zu klären und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren.

Auch Änderungen sind während des Termins grundsätzlich noch möglich, sofern sich die Vertragsparteien darüber einig sind. Erst wenn offene Fragen beantwortet und gewünschte Anpassungen berücksichtigt worden sind, wird die Urkunde von den Beteiligten und dem Notar unterzeichnet.

Mit der Unterschrift ist noch nicht alles erledigt

Nach dem Notartermin beginnt die sogenannte Vertragsabwicklung. Der Käufer wird nämlich nicht unmittelbar mit seiner Unterschrift als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Der Notar veranlasst zunächst die erforderlichen Schritte, um die vertraglich vereinbarte Eigentumsübertragung abzusichern. Dazu gehört regelmäßig die Eintragung einer Eigentumsvormerkung, die häufig auch Auflassungsvormerkung genannt wird. Außerdem werden erforderliche Genehmigungen und Unterlagen eingeholt und gegebenenfalls Voraussetzungen für die Löschung nicht zu übernehmender Belastungen geschaffen.

Diese Abläufe dienen sowohl dem Schutz des Käufers als auch dem des Verkäufers. Der Käufer soll den Kaufpreis grundsätzlich erst leisten müssen, wenn sein späterer Eigentumserwerb ausreichend gesichert ist. Gleichzeitig soll der Verkäufer sein Eigentum nicht verlieren, bevor er den vereinbarten Kaufpreis erhalten hat.

Wann muss der Kaufpreis bezahlt werden?

Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass der Kaufpreis direkt beim Notartermin überwiesen werden müsse. In der Regel ist das nicht der Fall.

Der Kaufvertrag legt bestimmte Voraussetzungen fest, die vor der Zahlung erfüllt sein müssen. Dazu können unter anderem die Eintragung der Auflassungsvormerkung, erforderliche Genehmigungen sowie die Bereitstellung von Unterlagen zur Löschung bestehender Belastungen gehören. Sobald die notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind, informiert der Notar die Beteiligten mit der sogenannten Fälligkeitsmitteilung. Erst dann muss der Käufer den Kaufpreis entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen bezahlen.

Damit sorgt der notarielle Ablauf dafür, dass Käufer nicht vorschnell eine große Summe zahlen, ohne beim Eigentumserwerb ausreichend abgesichert zu sein.

Wann gehört die Immobilie tatsächlich dem Käufer?

Auch nach der Kaufpreiszahlung dauert es noch etwas, bis der Käufer rechtlich Eigentümer der Immobilie ist. Eigentümer wird er grundsätzlich erst mit der entsprechenden Umschreibung im Grundbuch.

Der Zeitpunkt, zu dem Schlüssel übergeben werden und Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen, wird im Kaufvertrag geregelt und ist vom rechtlichen Eigentumsübergang zu unterscheiden. Deshalb sollten Käufer und Verkäufer genau darauf achten, welche Vereinbarungen hierzu getroffen wurden.

Der Notar begleitet die Abwicklung bis zu den erforderlichen grundbuchrechtlichen Schritten und sorgt dafür, dass die im Vertrag vorgesehenen Voraussetzungen umgesetzt werden. Die notarielle Beurkundung ist damit nicht nur eine formale Pflicht, sondern ein zentraler Bestandteil eines rechtssicheren Immobilienverkaufs.

Mit guter Begleitung sicher durch den Immobilienverkauf

Ein Notartermin wirkt auf viele Menschen zunächst kompliziert. Wer den Ablauf kennt und den Vertragsentwurf vorab sorgfältig prüft, ist jedoch gut vorbereitet. Auch ein erfahrener Immobilienmakler kann Käufer und Verkäufer im Vorfeld unterstützen, wichtige Informationen zusammentragen und den organisatorischen Ablauf bis zum Notartermin begleiten. Die rechtliche Beratung und Gestaltung des Kaufvertrags bleibt dabei Aufgabe des Notars.

Sie planen den Kauf oder Verkauf einer Immobilie und möchten wissen, was Sie bis zum Notartermin erwartet? Sprechen Sie uns an. Wir begleiten Sie zuverlässig durch den gesamten Verkaufsprozess.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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