Für die professionelle Bewertung einer Immobilie stehen grundsätzlich verschiedene Verfahren zur Verfügung. Neben dem Vergleichswert- und dem Ertragswertverfahren gehört auch das Sachwertverfahren zu den etablierten Methoden. Welche Bewertungsform geeignet ist, hängt von der jeweiligen Immobilie und ihrer Nutzung ab. Besonders dann, wenn sich ein Objekt nur schwer mit anderen Immobilien vergleichen lässt und nicht vorrangig der Erzielung von Erträgen dient, kann das Sachwertverfahren in Betracht kommen.

Im Mittelpunkt stehen dabei vor allem der Wert des Grundstücks und die bauliche Substanz des Gebäudes. Weil zahlreiche Faktoren berücksichtigt und mehrere Rechenschritte miteinander verbunden werden müssen, sollte die Bewertung von qualifizierten Immobiliengutachtern oder erfahrenen Immobilienprofis vorgenommen werden.

Für welche Immobilien eignet sich das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren wird häufig bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern eingesetzt. Es kann außerdem für Immobilien sinnvoll sein, die aufgrund ihrer besonderen Eigenschaften nur eingeschränkt mit anderen Objekten vergleichbar sind.

Auch bei bestimmten denkmalgeschützten Gebäuden kann eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren erfolgen, sofern nicht das Ertragswertverfahren maßgeblich ist. Ein wichtiger Grund für die Anwendung liegt häufig darin, dass in der betreffenden Region nicht genügend geeignete Vergleichsobjekte vorhanden sind, um einen zuverlässigen Wert über das Vergleichswertverfahren abzuleiten.

Anders als beim Ertragswertverfahren steht beim Sachwertverfahren nicht die mögliche Rendite im Vordergrund. Stattdessen wird betrachtet, welchen Wert das Grundstück und die vorhandene Bausubstanz besitzen.

Welche Faktoren beeinflussen den Sachwert?

Für die Berechnung werden unterschiedliche Bestandteile der Immobilie berücksichtigt. Eine wesentliche Grundlage bildet zunächst der Bodenwert des Grundstücks. Hinzu kommen die Herstellungskosten der baulichen Anlagen sowie die Werte von Außenanlagen und gegebenenfalls weiteren Anlagen.

Auch Alter und Zustand des Gebäudes spielen eine wichtige Rolle. Das Baujahr, bereits durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen und der allgemeine Erhaltungszustand können die Bewertung erheblich beeinflussen. Bestehen dagegen beispielsweise ein größerer Instandhaltungs- oder Reparaturstau, können sich solche Faktoren wertmindernd auswirken.

Das Sachwertverfahren beschränkt sich daher nicht darauf, frühere Baukosten zusammenzurechnen. Vielmehr werden die einzelnen Bestandteile der Immobilie unter Berücksichtigung ihres heutigen Zustands und der geltenden Bewertungsgrundlagen betrachtet.

Wie wird der Sachwert einer Immobilie ermittelt?

Bei der Berechnung werden der Bodenwert und der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen zunächst getrennt voneinander bestimmt. Anschließend werden beide Werte zusammengeführt. Daraus ergibt sich der vorläufige Sachwert der Immobilie.

Dieser Wert allein bildet den Immobilienmarkt jedoch noch nicht vollständig ab. Deshalb erfolgt eine Anpassung mithilfe eines sogenannten Sachwertfaktors. Auf diese Weise soll berücksichtigt werden, wie Immobilien dieser Art auf dem jeweiligen regionalen Markt tatsächlich gehandelt werden. Anschließend können besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zusätzlich in die Bewertung einfließen.

Die Marktanpassung ist ein entscheidender Schritt, denn der technische beziehungsweise rechnerische Wert einer Immobilie muss nicht automatisch dem am Markt erzielbaren Wert entsprechen.

So wird der Bodenwert berücksichtigt

Für die Ermittlung des Bodenwerts dient häufig der Bodenrichtwert als wichtige Grundlage. Vereinfacht kann dieser mit der Grundstücksfläche multipliziert werden, wobei im konkreten Bewertungsfall weitere Besonderheiten des Grundstücks zu berücksichtigen sein können.

Die Bodenrichtwerte werden von den zuständigen Gutachterausschüssen ermittelt und veröffentlicht. Grundlage dafür sind unter anderem tatsächlich gezahlte Kaufpreise für Grundstücke innerhalb der jeweiligen Region. Dadurch liefern die Bodenrichtwerte eine wichtige Orientierung für das örtliche Preisniveau von Grund und Boden.

Wie wird der Wert des Gebäudes berechnet?

Für die Ermittlung des Gebäudesachwerts gelten die Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV. Bei diesem Teil der Bewertung geht es insbesondere um die Herstellungskosten des Gebäudes.

Als Grundlage werden regelmäßig sogenannte Normalherstellungskosten herangezogen. Vereinfacht ausgedrückt handelt es sich dabei um durchschnittliche Herstellungskosten für bestimmte Gebäudearten. Diese werden unter anderem mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes in Beziehung gesetzt und entsprechend den jeweiligen Bewertungsanforderungen angepasst.

Auch Außenanlagen und sonstige bauliche Anlagen können in die Berechnung einbezogen werden. Da ein älteres Gebäude nicht denselben Wert besitzt wie ein vergleichbarer Neubau, wird zudem eine Alterswertminderung berücksichtigt. Auf diese Weise lässt sich der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen bestimmen.

Warum fachliche Unterstützung beim Sachwertverfahren sinnvoll ist

Auf den ersten Blick erscheint das Sachwertverfahren möglicherweise wie eine einfache Addition aus Grundstücks- und Gebäudewert. In der Praxis ist die Berechnung jedoch deutlich anspruchsvoller. Bodenwerte, Herstellungskosten, Alterswertminderung, Marktanpassung und objektspezifische Besonderheiten müssen fachgerecht ermittelt und miteinander in Verbindung gebracht werden.

Deshalb sollte zunächst geprüft werden, ob das Sachwertverfahren für die betreffende Immobilie überhaupt die passende Bewertungsmethode ist. Ein erfahrener lokaler Immobilienmakler oder ein qualifizierter Sachverständiger kann das Objekt und die Marktsituation einordnen und dabei helfen, die geeignete Form der Wertermittlung zu bestimmen.

Sie möchten den Wert Ihrer Immobilie kennen oder planen einen Verkauf? Sprechen Sie uns an. Wir unterstützen Sie gerne bei der professionellen Einschätzung Ihrer Immobilie.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Copyright: © Wordliner/Bild erstellt mit OpenAI’s ChatGPT