Wer den Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks mit einem Bankdarlehen finanziert, begegnet früher oder später der Grundschuld. Der Begriff wirkt auf viele Immobilienkäufer zunächst recht technisch, gehört jedoch zum üblichen Ablauf einer Immobilienfinanzierung. Mit der Grundschuld erhält die finanzierende Bank eine Sicherheit für das bereitgestellte Darlehen. Eingetragen wird dieses Recht im Grundbuch. Die gesetzlichen Grundlagen finden sich in den §§ 1191 ff. BGB.

Durch die Eintragung einer Grundschuld geht das Eigentum an der Immobilie keineswegs auf die Bank über. Eigentümer bleibt weiterhin der Käufer. Die Bank erhält vielmehr ein sogenanntes dingliches Sicherungsrecht. Wird das Darlehen dauerhaft nicht vertragsgemäß zurückgezahlt, kann dieses Recht im äußersten Fall eine Verwertung der Immobilie ermöglichen. Damit zählt die Grundschuld zu den wichtigsten Instrumenten bei der Finanzierung von Immobilien.

Weshalb Banken eine Grundschuld verlangen

Bei größeren Immobilienkrediten möchten Banken sicherstellen, dass ihre Forderungen ausreichend abgesichert sind. In der Praxis geschieht dies meist durch die Bestellung einer Grundschuld auf der finanzierten Immobilie. Sie dient dem Kreditinstitut als Sicherheit für das gewährte Darlehen.

Für die Bestellung sind notarielle Erklärungen erforderlich. Der Notar beurkundet beziehungsweise beglaubigt die notwendigen Dokumente und veranlasst anschließend die Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt. Mit der Grundbucheintragung wird die vorgesehene Sicherheit rechtlich umgesetzt.

Eine Besonderheit der Grundschuld besteht darin, dass sie rechtlich nicht unmittelbar an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt ist. Genau diese Flexibilität macht sie in der Finanzierungspraxis besonders verbreitet. Ist ein Immobilienkredit vollständig zurückgezahlt, muss die eingetragene Grundschuld deshalb nicht automatisch verschwinden. Sie kann unter bestimmten Voraussetzungen bestehen bleiben und beispielsweise für eine spätere oder anschließende Finanzierung erneut genutzt werden.

Soll die Grundschuld nicht mehr benötigt werden, ist auch eine Löschung im Grundbuch möglich. Hierfür wird in der Regel eine Löschungsbewilligung des Kreditinstituts benötigt.

So wird eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen

Entscheidet sich ein Käufer für eine Immobilienfinanzierung, stellt die Bank üblicherweise die notwendigen Unterlagen für die Grundschuldbestellung zur Verfügung. Diese Dokumente werden an den Notar weitergeleitet.

Bei einem Notartermin werden die dazugehörigen Erklärungen erläutert und unterzeichnet. Anschließend übermittelt der Notar die erforderlichen Unterlagen an das Grundbuchamt und beantragt die Eintragung der Grundschuld. In vielen Finanzierungsfällen zahlt die Bank das Darlehen erst aus, wenn die vereinbarte Sicherheit hergestellt ist beziehungsweise die dafür erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Für Immobilienkäufer ist außerdem wichtig, die zusätzlichen Kosten dieser Eintragung einzuplanen. Gebühren entstehen sowohl für die Tätigkeit des Notars als auch beim Grundbuchamt. Ihre Höhe richtet sich insbesondere nach dem Betrag der einzutragenden Grundschuld und den gesetzlich vorgesehenen Gebühren. Sie gehören damit zu den typischen Kosten, die im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb und dessen Finanzierung auftreten können.

Welche Bedeutung die Grundschuld für die Finanzierung hat

Auch wenn Käufer mit der Grundschuld im Alltag kaum Berührungspunkte haben, ist sie für viele Immobilienfinanzierungen unverzichtbar. Banken sichern darüber einen erheblichen Teil des mit der Kreditvergabe verbundenen Risikos ab. Ohne eine entsprechende Sicherheit würden zahlreiche Immobilienkredite in dieser Form nicht vergeben.

Gleichzeitig bietet die notarielle Abwicklung einen klar geregelten rechtlichen Rahmen. Der Notar erläutert die Bedeutung der abzugebenden Erklärungen und sorgt dafür, dass die erforderlichen Schritte zur Eintragung ordnungsgemäß durchgeführt werden. Die Grundschuld ist daher kein ungewöhnlicher Sonderfall, sondern ein etablierter Bestandteil der Finanzierungspraxis auf dem deutschen Immobilienmarkt.

Warum Käufer das Thema frühzeitig kennen sollten

Wer eine Immobilie erwerben möchte, profitiert davon, sich bereits vor Abschluss der Finanzierung mit Begriffen wie Grundschuld, Grundbuch und Finanzierungskosten auseinanderzusetzen. So lässt sich der gesamte Kaufprozess besser einordnen und mögliche zusätzliche Kosten können von Beginn an berücksichtigt werden.

Auch beim Verkauf einer noch finanzierten Immobilie kann eine bestehende Grundschuld eine Rolle spielen. Ein erfahrener regionaler Immobilienmakler kann Eigentümern und Kaufinteressenten zunächst erläutern, an welcher Stelle Finanzierung und Grundschuld im gesamten Immobilienprozess relevant werden. Für die konkrete rechtliche Gestaltung, die Eintragung oder Löschung der Grundschuld sind jedoch der Notar und die finanzierende Bank die maßgeblichen Ansprechpartner.

Sie planen einen Immobilienkauf oder Verkauf und möchten den Ablauf besser verstehen? Sprechen Sie uns an. Wir begleiten Sie kompetent durch die einzelnen Schritte Ihres Immobilienvorhabens.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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