Wer eine Immobilie mit Unterstützung eines Maklers verkauft oder kauft, begegnet früher oder später der Maklerprovision. Sie ist die Vergütung für die erfolgreiche Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Immobilienmaklers. Gerade bei Häusern und Eigentumswohnungen stellt sich dabei häufig die Frage, wie hoch die Provision ausfällt, wer sie bezahlen muss und zu welchem Zeitpunkt sie fällig wird.

Für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern bestehen besondere gesetzliche Vorgaben. Seit Ende 2020 regelt das Bürgerliche Gesetzbuch unter anderem, wie die Maklerkosten in bestimmten Fällen zwischen den Vertragsparteien verteilt werden dürfen. Eine pauschale Aussage, dass Käufer und Verkäufer bei jedem Immobiliengeschäft automatisch jeweils die Hälfte der Provision bezahlen, wäre allerdings zu kurz gegriffen. Entscheidend sind die jeweilige Immobilie, die Vertragsgestaltung und bei den gesetzlichen Teilungsregelungen auch die Eigenschaft des Käufers als Verbraucher.

Was genau ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision, häufig auch Maklercourtage genannt, ist das Entgelt für die erfolgreiche Tätigkeit eines Immobilienmaklers. Der Makler kann beispielsweise einen Kaufinteressenten für eine Immobilie nachweisen oder den Abschluss eines Kaufvertrags vermitteln.

Grundsätzlich entsteht der Anspruch auf den vereinbarten Maklerlohn nach § 652 BGB, wenn der entsprechende Hauptvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung durch den Makler zustande kommt. Bei einem Immobilienverkauf ist damit regelmäßig der wirksame Abschluss des notariellen Kaufvertrags von zentraler Bedeutung.

Die Provision ist somit erfolgsabhängig. Allein die Erstellung eines Exposés, die Durchführung von Besichtigungen oder die Aufnahme einer Immobilie in die Vermarktung führen grundsätzlich noch nicht automatisch zu einem Provisionsanspruch nach § 652 BGB, wenn der vermittelte Kaufvertrag letztlich nicht zustande kommt.

Wer bezahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?

Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gelten besondere Regelungen. Ist der Makler für beide Vertragsparteien provisionspflichtig tätig, dürfen sich Käufer und Verkäufer nur in gleicher Höhe zur Zahlung des Maklerlohns verpflichten. Vereinbart der Makler dagegen mit einer Seite, für diese unentgeltlich tätig zu werden, kann er bei dieser Konstellation auch von der anderen Seite keine Provision verlangen.

Hat beispielsweise nur der Verkäufer den Makler beauftragt und soll ein Teil der vereinbarten Provision später auf den Käufer übertragen werden, muss der Verkäufer mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleiben. Der Zahlungsanspruch gegenüber der anderen Vertragspartei wird zudem erst fällig, wenn die beauftragende Partei ihren Anteil bezahlt hat und dies entsprechend nachgewiesen wurde. Diese Vorgaben aus §§ 656c und 656d BGB gelten, wenn der Käufer Verbraucher ist.

Damit soll insbesondere verhindert werden, dass bei entsprechenden Käufen von Wohnungen und Einfamilienhäusern die Maklerkosten einseitig auf einen privaten Käufer verlagert werden, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Wie hoch darf die Maklerprovision sein?

Eine bundesweit einheitlich vorgeschriebene Höhe der Maklerprovision für den Immobilienverkauf gibt es nicht. Die Vergütung wird grundsätzlich zwischen den jeweiligen Vertragsparteien und dem Makler vereinbart. Ist die Höhe nicht ausdrücklich bestimmt, enthält § 653 BGB Regelungen dazu, wann eine übliche Vergütung als vereinbart gelten kann.

Wie hoch die Courtage konkret ausfällt, kann deshalb von der Region, der Immobilie und der getroffenen Vereinbarung abhängen. Häufig wird die Provision als Prozentsatz des späteren Kaufpreises vereinbart. Für Eigentümer und Kaufinteressenten ist es deshalb wichtig, die Provisionsregelung bereits vor Beginn der Zusammenarbeit eindeutig zu kennen.

Bei Maklerverträgen über die Vermittlung beziehungsweise den Nachweis eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus schreibt § 656a BGB außerdem die Textform vor. Eine entsprechende Vereinbarung kann daher beispielsweise schriftlich oder per E-Mail dokumentiert werden; eine ausschließlich mündliche Vereinbarung genügt den Anforderungen dieser Vorschrift nicht.

Wann muss die Maklerprovision bezahlt werden?

Der Provisionsanspruch setzt grundsätzlich voraus, dass die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss des vorgesehenen Vertrags geführt hat. Beim Immobilienverkauf steht daher der erfolgreich abgeschlossene Kaufvertrag im Mittelpunkt.

Wann die Rechnung anschließend konkret zu bezahlen ist, richtet sich nach den vereinbarten Bedingungen und der jeweiligen Fälligkeit. Eine Besonderheit besteht bei der Übertragung eines Teils der Maklerkosten nach § 656d BGB: Hier kann die Zahlung von der anderen Vertragspartei erst verlangt werden, wenn die ursprünglich beauftragende Partei ihren eigenen Anteil geleistet hat und darüber ein Nachweis erbracht wurde.

Für Käufer und Verkäufer lohnt es sich daher, die Vereinbarungen zur Provision frühzeitig zu prüfen. So ist bereits vor dem Notartermin klar, mit welchen Kosten gerechnet werden muss.

Was erhalten Eigentümer für die Maklerprovision?

Die Maklerprovision sollte nicht allein als zusätzlicher Kostenpunkt eines Immobilienverkaufs betrachtet werden. Ein professioneller Makler übernimmt zahlreiche Aufgaben, die für einen erfolgreichen Verkauf wichtig sind. Dazu gehören unter anderem die marktgerechte Einordnung der Immobilie, die Vorbereitung der Vermarktung, die Präsentation des Objekts, die Kommunikation mit Interessenten, die Organisation von Besichtigungen und die Begleitung der Verhandlungen bis zum erfolgreichen Vertragsabschluss.

Gerade bei der Festlegung eines marktgerechten Angebotspreises kommt der Erfahrung des Maklers eine wichtige Bedeutung zu. Ein zu hoher Preis kann die Vermarktung erschweren, während ein zu niedriger Ansatz dazu führen kann, dass Eigentümer finanzielles Potenzial verschenken.

Auch die Koordination der für den Verkauf erforderlichen Unterlagen und die Abstimmung mit Kaufinteressenten, Finanzierungsbeteiligten und dem Notariat gehören häufig zu einer professionellen Verkaufsbegleitung. Ziel ist ein strukturierter Prozess, bei dem der Eigentümer möglichst umfassend entlastet wird.

Transparenz schafft Sicherheit für Käufer und Verkäufer

Die Maklerprovision gehört zu den Kosten, die bei einem Immobiliengeschäft von Anfang an berücksichtigt werden sollten. Wichtig ist deshalb eine transparente Vereinbarung darüber, welche Vergütung anfällt, wer sie trägt und unter welchen Voraussetzungen sie fällig wird.

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern bestehen dafür gesetzliche Vorgaben, die insbesondere bei privaten Käufern die Verteilung der Maklerkosten regeln. Ein professioneller Immobilienmakler informiert Verkäufer und Interessenten frühzeitig über die konkrete Provisionsregelung und sorgt damit für Klarheit bereits vor dem eigentlichen Verkaufsabschluss.

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und wünschen sich Klarheit über Ablauf und Kosten? Sprechen Sie uns an. Wir begleiten Sie transparent und professionell durch den gesamten Verkaufsprozess.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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