Bei der professionellen Immobilienbewertung kommen je nach Objektart unterschiedliche Verfahren zum Einsatz. Neben dem Vergleichswert- und dem Sachwertverfahren gehört auch das Ertragswertverfahren zu den etablierten Methoden. Es wird vor allem dann angewendet, wenn bei einer Immobilie nicht die Eigennutzung, sondern die erzielbaren Erträge im Mittelpunkt stehen. Entscheidend ist also die Frage, welche Einnahmen sich mit dem Objekt nachhaltig erwirtschaften lassen.

Typische Anwendungsfälle sind vermietete Wohn- und Geschäftshäuser, Mehrfamilienhäuser oder andere Anlageimmobilien. Für die Bewertung werden unter anderem die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, die Bewirtschaftungskosten, der Bodenwert und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes berücksichtigt. Weil verschiedene Faktoren miteinander verknüpft werden müssen, sollte die Wertermittlung fachgerecht durch einen qualifizierten Immobilienexperten oder Sachverständigen erfolgen.

Für welche Immobilien eignet sich das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren wird insbesondere bei Immobilien eingesetzt, deren Wert wesentlich von den erzielbaren Einnahmen abhängt. Dazu zählen beispielsweise vermietete Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie verschiedene Gewerbeimmobilien.

Für einen Kapitalanleger ist schließlich nicht nur entscheidend, wie viel Bausubstanz vorhanden ist. Von großer Bedeutung ist vielmehr, welche Erträge eine Immobilie langfristig erwirtschaften kann. Genau diesen wirtschaftlichen Blickwinkel greift das Ertragswertverfahren auf.

Bei selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhäusern steht dagegen häufig nicht die Rendite im Vordergrund. Hier können deshalb je nach konkretem Objekt andere Bewertungsverfahren, etwa das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren, besser geeignet sein.

Welche Faktoren beeinflussen den Ertragswert?

Eine wesentliche Grundlage bilden die nachhaltig erzielbaren Erträge einer Immobilie. Dabei geht es nicht zwingend darum, welche Miete aktuell tatsächlich gezahlt wird. Entscheidend ist vielmehr, welcher Ertrag unter normalen Marktbedingungen langfristig als realistisch angesehen werden kann.

Von diesen Einnahmen werden die sogenannten Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dazu gehören Kosten, die bei der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung einer Immobilie entstehen und nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Auf diese Weise lässt sich der für die weitere Berechnung wichtige Reinertrag bestimmen.

Zusätzlich spielen der Bodenwert des Grundstücks, der Liegenschaftszinssatz und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes eine wichtige Rolle. Auch objektspezifische Besonderheiten können den endgültigen Wert beeinflussen. Dazu zählen beispielsweise ein besonderer Modernisierungszustand, bestehender Instandhaltungsbedarf oder andere wertrelevante Merkmale.

Wie wird der Ertragswert einer Immobilie berechnet?

Beim Ertragswertverfahren werden der Wert des Grundstücks und der Ertragswert der baulichen Anlagen grundsätzlich getrennt betrachtet. Ausgangspunkt sind zunächst die nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus der Immobilie. Von diesen werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, sodass sich der Reinertrag ergibt.

Da auch das Grundstück selbst einen Wert besitzt, wird ein Teil des Reinertrags dem Boden zugerechnet. Dieser sogenannte Bodenwertverzinsungsbetrag wird auf Grundlage des Bodenwerts und des jeweiligen Liegenschaftszinssatzes ermittelt.

Der verbleibende Gebäudereinertrag wird anschließend unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer kapitalisiert. Vereinfacht ausgedrückt wird damit berechnet, welchen heutigen Wert die künftig erwarteten Erträge des Gebäudes besitzen. Der daraus resultierende Gebäudeertragswert wird anschließend mit dem Bodenwert zusammengeführt.

Nach der Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale ergibt sich schließlich der Ertragswert der Immobilie.

Welche Bedeutung haben Liegenschaftszinssatz und Bodenwert?

Der Liegenschaftszinssatz ist ein wichtiger Faktor innerhalb des Ertragswertverfahrens. Er bringt vereinfacht zum Ausdruck, wie Immobilien einer bestimmten Art am jeweiligen Markt verzinst werden. Damit verbindet er die konkrete Ertragssituation einer Immobilie mit den Bedingungen des regionalen Immobilienmarktes.

Liegenschaftszinssätze werden in der Regel auf Grundlage von Marktdaten durch die Gutachterausschüsse ermittelt. Je nach Objektart, Lage und Marktbedingungen können sie unterschiedlich ausfallen. Bereits kleine Veränderungen dieses Faktors können Einfluss auf das Bewertungsergebnis haben.

Auch der Bodenwert wird gesondert berücksichtigt. Für seine Ermittlung können die vom zuständigen Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwerte eine wichtige Grundlage darstellen. Dabei müssen jedoch die individuellen Eigenschaften des Grundstücks berücksichtigt werden, da ein Bodenrichtwert nicht automatisch dem exakten Wert eines einzelnen Grundstücks entspricht.

Warum die Miete allein nicht über den Immobilienwert entscheidet

Gerade bei vermieteten Immobilien entsteht schnell der Eindruck, dass sich der Wert lediglich aus der aktuellen Jahresmiete ableiten lässt. Für eine fachgerechte Bewertung reicht dieser Ansatz jedoch nicht aus.

Eine besonders hohe vertragliche Miete muss beispielsweise nicht dauerhaft marktgerecht sein. Umgekehrt kann eine Immobilie mit derzeit niedrigen Bestandsmieten unter Umständen über Entwicklungspotenzial verfügen. Auch Leerstände, Mietvertragsstrukturen, Bewirtschaftungskosten, der Gebäudezustand und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wirken sich auf die Bewertung aus.

Das Ertragswertverfahren betrachtet deshalb nicht nur eine einzelne Kennzahl, sondern das wirtschaftliche Zusammenspiel verschiedener Faktoren. Erst dadurch lässt sich ein belastbarer Wert ableiten.

Warum Erfahrung bei der Ertragswertermittlung wichtig ist

Das Ertragswertverfahren wirkt zunächst nachvollziehbar: Je höher die nachhaltig erzielbaren Erträge, desto attraktiver kann eine Immobilie für Kapitalanleger sein. In der praktischen Bewertung ist die Berechnung jedoch deutlich komplexer. Mieterträge müssen realistisch eingeschätzt, Bewirtschaftungskosten berücksichtigt und Marktparameter wie der Liegenschaftszinssatz richtig eingeordnet werden.

Ein erfahrener Immobilienmakler oder qualifizierter Sachverständiger kann beurteilen, ob das Ertragswertverfahren für die betreffende Immobilie geeignet ist und welche Marktdaten für eine fundierte Bewertung herangezogen werden sollten. Besonders bei einem geplanten Verkauf einer vermieteten Immobilie bildet eine professionelle Wertermittlung eine wichtige Grundlage für eine marktgerechte Preisstrategie.

Sie möchten wissen, welchen Wert Ihre vermietete Immobilie oder Ihr Anlageobjekt aktuell hat? Sprechen Sie uns an. Wir unterstützen Sie gerne bei der professionellen und marktgerechten Einschätzung.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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