Wer den Wert einer Immobilie bestimmen lassen möchte, begegnet schnell verschiedenen Formen der Wertermittlung. Während ein Immobilienmakler den voraussichtlichen Marktpreis einschätzen kann, gelten für einen steuerlich belastbaren Wertnachweis gegenüber dem Finanzamt andere Maßstäbe. Für Eigentümer stellt sich daher häufig die Frage, ob eine professionelle Einschätzung durch einen Makler genügt oder ob ein förmliches Verkehrswertgutachten notwendig ist.

Entscheidend ist der Zweck der Bewertung. Eine fundierte Marktpreiseinschätzung durch einen Makler kann eine hervorragende Grundlage sein, wenn ein Verkauf vorbereitet, ein realistischer Angebotspreis ermittelt oder die aktuelle Marktsituation beurteilt werden soll. Sobald die Bewertung jedoch Teil eines steuerlichen Verfahrens ist, beispielsweise im Zusammenhang mit einer Erbschaft oder Schenkung, gelten besondere Anforderungen. Soll gegenüber dem Finanzamt ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden, sind grundsätzlich die dafür vorgesehenen gesetzlichen Wertermittlungsvorschriften maßgeblich.

Marktpreiseinschätzung und Verkehrswertgutachten erfüllen unterschiedliche Aufgaben

Die Bewertung durch einen Immobilienmakler richtet sich in erster Linie am aktuellen Marktgeschehen aus. Faktoren wie Lage, Zustand, Nachfrage, vergleichbare Angebote und erzielbare Verkaufspreise fließen in die Einschätzung ein. Das Ergebnis unterstützt Eigentümer dabei, eine marktgerechte Preisvorstellung zu entwickeln und eine passende Verkaufsstrategie festzulegen.

Ein förmliches Verkehrswertgutachten hat dagegen eine andere Funktion. Es soll den Wert einer Immobilie anhand anerkannter Verfahren systematisch, nachvollziehbar und rechtlich belastbar herleiten. Diese formale und methodische Nachvollziehbarkeit ist insbesondere dann wichtig, wenn die Bewertung gegenüber Behörden oder Gerichten verwendet werden soll.

Für steuerliche Zwecke kommt es deshalb nicht allein darauf an, ob eine Werteinschätzung fachlich überzeugend erscheint. Entscheidend ist vielmehr, ob sie als geeigneter Nachweis anerkannt werden kann. Nach der Rechtsprechung wird ein niedrigerer Immobilienwert regelmäßig durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken belegt. Eine einfache Preisangabe oder informelle Markteinschätzung reicht hierfür im Regelfall nicht aus.

In welchen Fällen wird der Immobilienwert für das Finanzamt wichtig?

Besondere Bedeutung erhält die Wertermittlung, wenn das Finanzamt für steuerliche Zwecke einen Grundstückswert festsetzt, der nach Auffassung des Eigentümers über dem tatsächlichen Marktwert liegt. Eine solche Situation kann insbesondere bei Erbschaften, Schenkungen oder anderen steuerlich relevanten Immobilienbewertungen entstehen.

Möchte der Steuerpflichtige einen niedrigeren Wert geltend machen, muss dieser entsprechend nachgewiesen werden. § 198 BewG sieht vor, dass ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert anstelle des nach den gesetzlichen Bewertungsverfahren ermittelten Werts angesetzt werden kann.

Dabei liegt es grundsätzlich beim Steuerpflichtigen, den geringeren Wert zu belegen. Üblicherweise erfolgt dies durch ein geeignetes Sachverständigengutachten. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein zeitnah erzielter Kaufpreis aus einem gewöhnlichen Geschäftsverkehr als Nachweis dienen. Reine Schätzungen, eigene Wertvorstellungen oder andere nicht ausreichend belastbare Unterlagen genügen dagegen in der Regel nicht.

Wie ein Immobilienmakler bei der Bewertung unterstützen kann

Auch wenn die Marktpreiseinschätzung eines Maklers den erforderlichen Nachweis gegenüber dem Finanzamt häufig nicht ersetzt, kann seine Expertise eine wichtige Grundlage für das weitere Vorgehen schaffen. Ein erfahrener Makler kennt die regionale Marktsituation und kann beurteilen, ob der vom Finanzamt angesetzte Wert grundsätzlich plausibel erscheint oder ob eine deutliche Abweichung zum realistisch erzielbaren Marktpreis besteht.

Darüber hinaus lassen sich durch eine professionelle Einschätzung wichtige Faktoren wie der bauliche Zustand, die konkrete Mikrolage, die aktuelle Nachfrage und die Vermarktungschancen einer Immobilie realistisch einordnen. Dadurch erhalten Eigentümer eine erste Orientierung und können besser einschätzen, ob die Beauftragung eines förmlichen Gutachtens sinnvoll sein könnte.

Vor allem bei besonderen Immobilien, komplexen Bewertungsfällen oder größeren Differenzen zwischen steuerlichem Wert und erwartetem Marktpreis kann die Einschätzung eines qualifizierten Maklers deshalb ein sinnvoller erster Schritt sein. Für den eigentlichen Nachweis im steuerlichen Verfahren sollte anschließend frühzeitig geprüft werden, ob ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen benötigt wird.

Die richtige Bewertungsform hängt vom Anlass ab

Begriffe wie Marktpreiseinschätzung, Kurzgutachten und Verkehrswertgutachten werden im Alltag häufig miteinander vermischt. Tatsächlich unterscheiden sich diese Formen der Immobilienbewertung jedoch deutlich hinsichtlich ihres Zwecks und ihrer rechtlichen Bedeutung.

Wer einen Immobilienverkauf plant, benötigt häufig kein umfangreiches Verkehrswertgutachten. In diesem Fall kann eine fachkundige Bewertung durch einen Makler bereits die notwendigen Informationen liefern, um einen realistischen Angebotspreis festzulegen. Soll der Immobilienwert dagegen gegenüber dem Finanzamt verbindlich nachgewiesen werden, gelten strengere Voraussetzungen.

Eine frühzeitige Klärung des Bewertungszwecks hilft deshalb, unnötige Ausgaben und Verzögerungen zu vermeiden. Gleichzeitig verhindert sie, dass Eigentümer zunächst Unterlagen erstellen lassen, die im späteren steuerlichen Verfahren möglicherweise nicht als ausreichender Nachweis anerkannt werden.

Frühzeitig klären, welche Wertermittlung benötigt wird

Welche Form der Immobilienbewertung im konkreten Fall sinnvoll ist, hängt immer vom Anlass ab. Ein regional erfahrener Qualitätsmakler kann zunächst dabei helfen, den Marktwert der Immobilie realistisch einzuschätzen und mögliche Abweichungen von einem steuerlich angesetzten Wert zu erkennen. Soll ein niedrigerer gemeiner Wert gegenüber dem Finanzamt verbindlich nachgewiesen werden, sollte anschließend geprüft werden, ob ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erforderlich ist.

Sie möchten den Wert Ihrer Immobilie einschätzen lassen oder sind unsicher, welche Form der Bewertung Sie benötigen? Sprechen Sie uns an. Wir unterstützen Sie gerne bei der ersten Einordnung und den nächsten Schritten.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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