Hausverkauf Mainz und Umgebung
Haben Sie als Eigentümer den Entschluss gefasst, das Haus zu verkaufen, beginnt ein zeitaufwendiger Prozess. Für unerfahrene Verkäufer kann das zunächst überfordernd sein. Denn wer sein Haus in Mainz rechtssicher und erfolgreich verkaufen möchte, muss auf Einiges achten.
Eigentümer, die sich gut vorbereiten, meistern dieses Vorhaben an vielen Stellen aber auch ohne Immobilienmakler. Mit unseren Tipps gelingt der Eigentümerwechsel auch Verkaufslaien.
Erste Phase: marktgerechten Immobilienwert ermitteln
Die Grundlage jedes Haus- und Wohnungsverkaufes ist eine marktgerechte Wertermittlung der Immobilie. Denn nur mit einer fundierten Bewertung kann eine gute Preisstrategie entwickelt werden
Zu einem erfolgreichen Eigentümerwechsel gehört nämlich auch, die Immobilie nicht unter Wert zu verkaufen. Auch in den Verhandlungen ist eine professionelle Immobilienbewertung von Vorteil. Der Preis lässt sich bei Verkaufsgesprächen so besser verteidigen.
Für die Bewertung gibt es drei verschiedene normierte Verfahren
Das Vergleichswertverfahren: Beim Vergleichswertverfahren geht man davon aus, dass der Wert eines Objekts dem Betrag entspricht, den ein Käufer bereit ist, dafür zu zahlen. Deshalb orientiert sich der Immobilienwert bei diesem Verfahren an vergleichbaren Objekten, die kürzlich in der Umgebung verkauft wurden. Immobilieneigentümer können durch diese Methode einen präzisen Einblick in den erwarteten Marktpreis gewinnen. Es werden hierbei unterschiedliche Kriterien herangezogen und betrachtet. Unter anderem der bauliche und energetische Gebäudezustand, die Nutzungsart oder die Beschaffenheit des Bodens.
Das Sachwertverfahren: Beim diesem Verfahren wird der materielle Wert einer Immobilie bezogen auf die Bausubstanz, ermittelt und unterliegt sehr umfangreichen Richtlinien. Das Verfahren gehört zu den normierten Verfahren und ist in der Immobilienverordnung (ImmoWertV) geregelt. Dazu gehören der Gebäudewert beziehungsweise die Herstellungskosten für die Immobilie selbst, der Wert der Außenanlagen und der Bodenrichtwert. Dieser wird vom regionalen Gutachterausschuss in der Regel alle zwei Jahre ermittelt und festgelegt.
Das Ertragswertverfahren: Mit diesem Verfahren werden Immobilien bewertet, die nicht vom Eigentümer selbst genutzt werden (Miet- und Gewerbeimmobilien) und mit denen sich Rendite erwirtschaften lässt. Hier gibt es fünf Bewertungsfaktoren. Dazu gehört die Bauzustand der Immobilie, der Bodenwert, Unterhaltskosten und Einnahmen, der Liegenschaftszins sowie der Vervielfältiger.
Jedes Bewertungsverfahren eignet sich für bestimmte Immobilientypen. Die Berechnung aller ist komplex und kann nicht von Laien durchgeführt werden. Unterstützung finden Eigentümer bei Sachverständigen und professionellen Immobilienmaklern. Es ist hier zudem ratsam mit einem regionalen Immobilienexperten zusammenzuarbeiten, da diese über umfassende Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes verfügen.
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Zweite Phase: Exposé erstellen
Haben Eigentümer das Haus bewerten lassen und den Angebotspreis festgelegt, geht es an die Erstellung des Exposés. Dafür werden ansprechende Bilder und alle relevanten Fakten zum Hausverkauf benötigt.
Gute Immobilienfotos
Um ansprechende Fotos zu erstellen sind die passenden Lichtverhältnisse, ein ordentlicher Raum sowie der geeignete Zeitpunkt wichtig. Auch auf das passende Kameraobjektiv sollte geachtet werden. Innerhalb der Immobilie empfiehlt sich die Verwendung eines Weitwinkelobjektivs (lichtstark und kein zu starker Weitwinkel). Für Außenaufnahmen sind Weitwinkelobjektive dagegen ungeeignet. Außenaufnahmen des Hauses gelingen mit Normalobjektiven (40 oder 50 Millimeter) besser.
Die Bilder sollten grundsätzlich bei natürlichem Tageslicht aufgenommen werden. Eigentümer sollten aber auf zu starke und direkte Sonneneinstrahlung verzichten. Das führt auf dem Endprodukt zur Überbelichtungen. Die beste Tageszeit für Immobilienfotos ist am Nachmittag oder früh am Morgen. Werden Räume und Fassaden fotografiert, ist es ratsam, querformatig zu arbeiten. Im Innenbereich empfiehlt es sich außerdem, möglichst warmes Licht zu nutzen.
Der Hausverkauf – welche Informationen sind relevant?
In ein Exposé gehören unter anderem Angaben zum Energieverbrauch (Energieausweis) sowie Informationen zum Zustand und zur Ausstattung der Immobilie. Auch grundlegende Details wie das Baujahr, die Grundstücksgröße, die Wohnfläche und der geplante Einzugstermin sollten nicht fehlen. Je vollständiger ein Exposé ist, desto besser können potenzielle Käufer oder Mieter die Immobilie einschätzen.
Damit beim Erstellen Ihres Exposés keine wichtigen Informationen übersehen werden, haben wir eine übersichtliche Auflistung aller relevanten Angaben zusammengestellt. So stellen Sie sicher, dass Ihr Exposé professionell, informativ und ansprechend ist.
- Immobilienart
- Baujahr und Zustand(sanierungsbedürftig, renoviert, renovierungsbedürftig, modernisiert, grundsaniert, etc.
- Grundstücks- und Wohnfläche
- Zimmeranzahl und Ausstattung
- Zusatzinfos/ Merkmale: Garten, Keller, Einbauküche, Stellplatz, Balkon, Garage, etc.
- Einzugstermin
- Immobilienstatus(Selbstnutzung (Wohnrecht), selbstbewohnt, vermietet, leerstehend)
- Immobilienlage(Adresse muss nicht komplett angegeben werden)
- Angaben des Energieausweises(Ausweisart, Energieverbrauch, Energieträger, Energieeffizienzklasse)
- Verkaufspreis
- Beschränkungen: denkmalgeschütztes Gebäude, Nießbrauchrecht, etc.
- Maklercourtage (wenn vorhanden)
- Anfallende, laufende Kosten für:
Grundsteuer, Heizen, Wasserversorgung, Müllabfuhr, Entwässerung, Straßenreinigung, Versicherung des Wohngebäudes
Sie haben noch Fragen zu Ihrem Exposé? Kontaktieren Sie Lehrmann Immobilien – wir beraten Sie persönlich und kompetent!
Wo finde ich die Informationen und welche Unterlagen sind für den Käufer wichtig?
Eigentümer können viele relevante Angaben direkt aus bestehenden Dokumenten entnehmen. Dazu zählen unter anderem der Grundbuchauszug, der Gebäudeversicherungsschein, der Grundrissplan der Immobilie sowie Unterlagen zur bereits durchgeführten Wohnflächenberechnung oder ein Wertgutachten, falls eines vorhanden ist.
Weitere Dokumente wie ein Denkmalschutznachweis oder die Flurkarte können je nach Immobilie ebenfalls von Bedeutung sein.
Für den Käufer müssen bis auf den ursprünglichen Kaufvertrag alle diese Unterlagen bereitgestellt werden. Informationen zu eingetragenen Wohnrechten sind bereits im Grundbuch vermerkt, sodass der Grundbuchauszug hierfür ausreicht.
Informationen zur Immobilie finden Eigentümer unter anderem im:
- damaligen Kaufvertrag
- Grundbuchauszug
- Gebäudeversicherungsschein
- Grundrissplan der Immobilie
- Denkmalschutznachweis (falls vorhanden)
- Flurkarte
- Dokument der bereits durchgeführten Wohnflächenberechnung
- Erstelltes Wertgutachten (falls vorhanden)
Mit diesen Unterlagen ist sichergestellt, dass potenzielle Käufer umfassend informiert werden und das Exposé professionell und transparent gestaltet werden kann.
Der Käufer muss bis auf den damaligen Kaufvertrag alle Dokumente bereithalten. Da Wohnrechte im Grundbuch eingetragen werden, reicht der Grundbuchauszug für diese Information aus.
Immobilien bewerten
Lehrmann Immobilien ermittelt den Wert Ihrer Immobilie präzise und zuverlässig – wahlweise über eine schnelle Online-Bewertung oder durch eine persönliche Einschätzung vor Ort. So erhalten Sie eine fundierte Grundlage, um den besten Preis für Ihr Objekt zu erzielen. Lassen Sie sich individuell und unverbindlich beraten.
Dritte Phase: Haus inserieren
Für das Inserieren der Immobilie mit Text und Fotos gibt es verschiedene Kanäle. Es sollten immer mehrere genutzt werden. Mit der Anzeige in Online-Immobilienportalen sprechen Eigentümer besonders viele Interessenten an.
Auch die Veröffentlichung auf dem eBay Kleinanzeigen-Portal erreicht viele potenzielle Käufer. Zusätzlich kann die Immobilie im Kleinanzeigenteil einer lokalen Zeitung inseriert werden.
Sie sind sich noch unsicher, wie Sie den Hausverkauf gestalten wollen? Wir helfen Ihnen gern und führen Sie sicher durch alle Schritte. Kontaktieren Sie uns jederzeit gern!
Vierte Phase: den passenden Käufer finden
Beim Hausverkauf müssen Eigentümer meist länger als bei einer Vermietung auf erste Reaktionen warten. Bei Beschränkungen wie beispielsweise einem Wohnrecht dauert die Suche noch länger.
Melden sich die ersten Interessenten, sollten sogenannte Besichtigungstouristen gleich aussortiert werden. Schließlich will man keine Zeit mit unnötigen Besichtigungen verschwenden. Außerdem: Prüfen Sie im Vorfeld die Solvenz der Interessenten. Bleibt dieser Schritt aus, kann es später eventuell wegen Zahlungsunfähigkeit zu einem Abbruch der Verkaufsgespräche kommen. Und die Suche nach einem Käufer geht von vorne los.
Eine weitere Gefahr: wird die Zahlungsunfähigkeit erst kurz vor Vertragsunterzeichnung erkannt und der Interessent kann die Immobilie nicht kaufen, kann es zur Rückabwicklung des Immobilienverkaufs kommen. Das ist nicht nur sehr ärgerlich, es frisst zudem Zeit.
Beim Hausverkauf müssen Eigentümer in der Regel länger auf erste Reaktionen warten als bei einer Vermietung. Besonders bei Einschränkungen wie einem eingetragenen Wohnrecht kann sich die Suche nach passenden Käufern noch weiter verzögern.
Melden sich die ersten Interessenten, ist es wichtig, sogenannte Besichtigungstouristen frühzeitig auszusortieren. Niemand möchte unnötig Zeit für Besichtigungen investieren, die zu keinem ernsthaften Verkaufsinteresse führen. Ebenso entscheidend ist es, die Solvenz der Interessenten im Vorfeld zu prüfen. Wird dieser Schritt ausgelassen, kann es später aufgrund von Zahlungsunfähigkeit zu einem Abbruch der Verkaufsgespräche kommen – und die Suche nach einem Käufer beginnt erneut.
Eine weitere Gefahr besteht darin, dass die Zahlungsunfähigkeit erst kurz vor der Vertragsunterzeichnung auffällt. In diesem Fall kann es zur Rückabwicklung des Immobilienverkaufs kommen, was nicht nur ärgerlich ist, sondern auch viel Zeit und Energie kostet.
Tipp
Prüfen Sie die finanzielle Situation der Interessenten bereits vor der Besichtigung und halten Sie sich eine klare Auswahlstrategie bereit. So vermeiden Sie unnötige Besichtigungstermine, sparen Zeit und erhöhen die Wahrscheinlichkeit eines reibungslosen Verkaufs.
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Fünfte Phase: Kaufvertrag und Eigentümerwechsel
Ist der passende Käufer gefunden, geht es an den Verkaufsabschluss. Hierzu bereitet der beauftragte Notar im Vorfeld den Kaufvertrag vor. Dieser Entwurf wird mit Käufer und Verkäufer durchgesprochen und abgestimmt. Der Vertrag muss folgende Angaben enthalten:
- Name des Käufers und des Verkäufers
- Kaufpreis
- Zeitpunkt des Zahlungseingangs (Fälligkeitsdatum)
- Immobilienlage
- Baubeschreibung
- Grundbuchauszug
- Beschreibung des Grundstücks
Zusätzlich kann eine Klausel im Vertrag vereinbart werden, dass es für Mängel, die dem Käufer bekannt sind, keine Gewährleistung gibt. Zudem kann zu Gunsten des Käufers und des Verkäufers ein möglicher Rücktritt vom Vertrag festgehalten werden. Auch wann das Rücktrittsrecht in Anspruch genommen werden kann, muss definiert werden.
Käufer und Verkäufer sollten auch die allgemeinen Rechte und Pflichten beim Hausverkauf kennen, die nicht im Vertrag enthalten sind. Der Verkäufer muss dem Käufer alle bekannten Mängel offenlegen. Erhält der Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis wegen Zahlungsunfähigkeit oder aus anderen Gründen nicht, kann der Verkauf der Immobilie rückabgewickelt werden.
Zudem hat der Verkäufer ein Recht auf Schadensersatz, für den eine Strafe bei Vertragsbruch vereinbart werden kann. Auch der Vertrag ist nach Unterzeichnung verbindlich.
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Steht der Vertrag, wird dieser vom Notar im Beisein aller Parteien verlesen. Der nächste Schritt ist der Eigentümerwechsel durch Änderung im Grundbuch. Mit der Eintragung der Auflassung im Grundbuch ist die Immobilie rechtmäßig in das Eigentum des Käufers übergegangen und der Käufer haftet für diese.
Bis der Wechsel amtlich ist, wird vorrübergehend ein Auflassungsvermerk eingetragen. So kann der Verkäufer die Immobilie nicht ein weiteres Mal verkaufen.
Erst wenn der Käufer die Grunderwerbssteuer und den Verkaufspreis beglichen hat, verschwindet der Auflassungsvermerkt aus dem Grundbuch. Die neuen Eigentümer werden ins Grundbuch eingetragen. Die Kosten für den Notar übernimmt ebenfalls der Käufer. Für den Verkäufer kann unter Umständen eine Spekulationssteuer anfallen.
Hinweis für Verkäufer:
Mit Lehrmann Immobilien verkaufen Sie stressfrei – wir begleiten Sie bis zur Vertragsunterzeichnung. Nach der Unterzeichnung wird der Vertrag vom Notar verlesen und die Eigentumsübertragung durch Eintragung im Grundbuch vollzogen. Bis zur endgültigen Eintragung schützt ein vorläufiger Auflassungsvermerk Ihre Immobilie davor, erneut verkauft zu werden. Die Kosten für den Notar trägt in der Regel der Käufer. Beachten Sie: Erst nach Begleichung von Kaufpreis und Grunderwerbssteuer erfolgt die endgültige Eigentumsübertragung. Unter Umständen kann für den Verkäufer Spekulationssteuer anfallen.
Kosten, Steuern & Fristen – kurz erklärt
Beim Hausverkauf fallen verschiedene Kosten und steuerliche Aspekte an, die Eigentümer kennen sollten. Zu den wichtigsten Kostenpunkten zählen die Maklerprovision, sofern ein Makler beauftragt wird, Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie gegebenenfalls Grunderwerbsteuer auf die Immobilie, die vom Käufer zu tragen ist.
Außerdem können eventuelle Renovierungs- oder Modernisierungskosten berücksichtigt werden, um die Immobilie verkaufsbereit zu machen.
Auch die Fristen spielen eine wichtige Rolle: So sollte das Exposé frühzeitig erstellt und veröffentlicht werden, um ausreichend Zeit für Besichtigungen einzuplanen.
Notarielle Verträge und Zahlungsfristen müssen genau eingehalten werden, um einen reibungslosen Ablauf des Verkaufs zu gewährleisten. Wer die Kosten, Steuern und Fristen im Vorfeld kennt, kann den Verkauf besser planen und unangenehme Überraschungen vermeiden.
FAQ : zum Hausverkauf in Mainz
Beim Hausverkauf tauchen immer wieder ähnliche Fragen auf. Besonders in Mainz gibt es spezifische Aspekte, die Eigentümer beachten sollten. Typische Fragen betreffen zum Beispiel:
Die Verkaufsdauer hängt von Lage, Preis und Zustand der Immobilie ab, kann aber bei eingeschränkten Rechten wie Wohnrechten länger dauern.
Grundbuchauszug, Energieausweis, Gebäudeversicherung, Grundrisspläne und eventuell ein Wertgutachten sind wichtige Unterlagen, die dem Käufer vorgelegt werden sollten.Grundbuchauszug, Energieausweis, Gebäudeversicherung, Grundrisspläne und eventuell ein Wertgutachten sind wichtige Unterlagen, die dem Käufer vorgelegt werden sollten.
Ein realistischer Preis orientiert sich am aktuellen Marktwert, an vergleichbaren Objekten in Mainz und an besonderen Merkmalen Ihrer Immobilie.
Notarkosten, ggf. Maklerprovision und eventuelle Renovierungsaufwendungen sollten eingeplant werden.
Prüfen Sie die Bonität der Interessenten frühzeitig und halten Sie sich eine klare Auswahlstrategie bereit, um Rückabwicklungen zu vermeiden.
Vertrauen Sie auf uns beim Hausverkauf im Mainz. Bei Lehrmann Immobilien finden Sie die idealen Ansprechpartner. Vereinbaren Sie jetzt einen Beratungstermin und informieren Sie sich über unsere Leistungen als Makler.
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