Der Hausverkauf

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Haus verkaufen in Mainz und Umgebung

Wie gehen Mainzer Eigentümer dabei am besten vor?

Haben Eigentümer den Entschluss gefasst, das Haus zu verkaufen, beginnt ein zeitaufwendiger Prozess. Für unerfahrene Verkäufer kann das zunächst überfordernd sein. Denn wer sein Haus rechtssicher und erfolgreich verkaufen möchte, muss auf Einiges achten. Eigentümer, die sich gut vorbereiten, meistern dieses Vorhaben an vielen Stellen aber auch ohne Immobilienmakler. Mit unseren Tipps gelingt der Eigentümerwechsel auch Verkaufslaien.

 

Erste Phase: marktgerechten Immobilienwert ermitteln

Die Grundlage jedes Haus- und Wohnungsverkaufes ist eine marktgerechte Wertermittlung der Immobilie. Denn nur mit einer fundierten Bewertung kann eine gute Preisstrategie entwickelt werden. Zu einem erfolgreichen Eigentümerwechsel gehört nämlich auch, die Immobilie nicht unter Wert zu verkaufen. Auch in den Verhandlungen ist eine professionelle Immobilienbewertung von Vorteil. Der Preis lässt sich bei Verkaufsgesprächen so besser verteidigen.

Für die Bewertung gibt es drei verschiedene normierte Verfahren:

Das Vergleichswertverfahren: Ähnliche bereits verkaufte Immobilien und Grundstücke mit vielen Übereinstimmungenwerden mit dem zu verkaufenden Objekt verglichen. Dafür werden unterschiedliche Kriterien herangezogen und betrachtet. Unter anderem der bauliche und energetische Gebäudezustand, die Nutzungsart oder die Beschaffenheit des Bodens.

Das Sachwertverfahren: Hier wird der materielle Wert der Immobilie, bezogen auf die Bausubstanz, ermittelt und unterliegt sehr umfangreichen Richtlinien. Bei der Berechnung sind drei grundlegende Faktoren wichtig. Dazu gehören die Herstellungskosten für die Immobilie selbst und für Außenanlagen wie Gehwege. Der dritte Aspekt ist der Bodenrichtwert, der vom regionalen Gutachterausschuss ermittelt und festgelegt wurde.

Das Ertragswertverfahren: Mit diesem Verfahren werden Immobilien bewertet, die nicht vom Eigentümer selbst genutzt werden (Miet- und Gewerbeimmobilien) und mit denen sich Rendite erwirtschaften lässt. Hier gibt es fünf Bewertungsfaktoren. Dazu gehört die Bauzustand der Immobilie, der Bodenwert, Unterhaltskosten und Einnahmen, der Liegenschaftszins sowie der Vervielfältiger.

Jedes Bewertungsverfahren eignet sich für bestimmte Immobilientypen. Die Berechnung aller ist komplex und kann nicht von Laien durchgeführt werden. Unterstützung finden Eigentümer bei Sachverständigen und professionellen Immobilienmaklern. Regionale Immobilienexperten weisen zudem umfassende Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes auf.

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Zweite Phase: Exposé erstellen

Haben Eigentümer das Haus bewerten lassen und den Angebotspreis festgelegt, geht es an die Erstellung des Exposés. Dafür werden ansprechende Bilder und alle relevanten Fakten zum Haus verkaufen benötigt.

Gute Immobilienfotos

Um ansprechende Fotos zu erstellen sind die passenden Lichtverhältnisse, ein ordentlicher Raum sowie der geeignete Zeitpunkt wichtig. Auch auf das passende Kameraobjektiv sollte geachtet werden. Innerhalb der Immobilie empfiehlt sich die Verwendung eines Weitwinkelobjektivs (lichtstark und kein zu starker Weitwinkel). Für Außenaufnahmen sind Weitwinkelobjektive dagegen ungeeignet. Außenaufnahmen des Hauses gelingen mit Normalobjektiven (40 oder 50 Millimeter) besser.

Die Bilder sollten grundsätzlich bei natürlichem Tageslicht aufgenommen werden. Eigentümer sollten aber auf zu starke und direkte Sonneneinstrahlung verzichten. Das führt auf dem Endprodukt zur Überbelichtungen. Die beste Tageszeit für Immobilienfotos ist am Nachmittag oder früh am Morgen. Werden Räume und Fassaden fotografiert, ist es ratsam, querformatig zu arbeiten. Im Innenbereich empfiehlt es sich außerdem, möglichst warmes Licht zu nutzen.

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Haus verkaufen – welche Informationen sind relevant?

In ein Exposé gehören unter anderem Angaben zum Energieverbrauch (Energieausweis) und zum Zustand sowie zur Ausstattung der Immobilie. Auch allgemeine Informationen wie das Baujahr und der Termin zum Einzug sollten nicht fehlen. Damit beim Exposé keine Informationen vergessen werden, finden Sie hier eine Auflistung mit allen relevanten Angaben:

  • Immobilienart
  • Baujahr und Zustand(sanierungsbedürftig, renoviert, renovierungsbedürftig, modernisiert, grundsaniert, etc.
  • Grundstücks- und Wohnfläche
  • Zimmeranzahl und Ausstattung
  • Zusatzinfos/ Merkmale: Garten, Keller, Einbauküche, Stellplatz, Balkon, Garage, etc.
  • Einzugstermin
  • Immobilienstatus(Selbstnutzung (Wohnrecht), selbstbewohnt, vermietet, leerstehend)
  • Immobilienlage(Adresse muss nicht komplett angegeben werden)
  • Angaben des Energieausweises(Ausweisart, Energieverbrauch, Energieträger, Energieeffizienzklasse)
  • Verkaufspreis
  • Beschränkungen: denkmalgeschütztes Gebäude, Nießbrauchrecht, etc.
  • Maklercourtage (wenn vorhanden)
  • Anfallende, laufende Kosten für:
    Grundsteuer, Heizen, Wasserversorgung, Müllabfuhr, Entwässerung, Straßenreinigung, Versicherung des Wohngebäudes

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Wo finde ich die Informationen und welche Unterlagen sind für den Käufer wichtig?

Informationen zur Immobilie finden Eigentümer unter anderem im:

  • damaligen Kaufvertrag
  • Grundbuchauszug
  • Gebäudeversicherungsschein
  • Grundrissplan der Immobilie
  • Denkmalschutznachweis (falls vorhanden)
  • Flurkarte
  • Dokument der bereits durchgeführten Wohnflächenberechnung
  • Erstelltes Wertgutachten (falls vorhanden)

Der Käufer muss bis auf den damaligen Kaufvertrag alle Dokumente bereithalten. Da Wohnrechte im Grundbuch eingetragen werden, reicht der Grundbuchauszug für diese Information aus.

Dritte Phase: Haus inserieren

Für das Inserieren der Immobilie mit Text und Fotos gibt es verschiedene Kanäle. Es sollten immer mehrere genutzt werden. Mit der Anzeige in Online-Immobilienportalen sprechen Eigentümer besonders viele Interessenten an. Auch die Veröffentlichung auf dem eBay Kleinanzeigen-Portal erreicht viele potenzielle Käufer. Zusätzlich kann die Immobilie im Kleinanzeigenteil einer lokalen Zeitung inseriert werden.

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Vierte Phase: den passenden Käufer finden

Beim Haus verkaufen müssen Eigentümer meist länger als bei einer Vermietung auf erste Reaktionen warten. Bei Beschränkungen wie beispielsweise einem Wohnrecht dauert die Suche noch länger.

Melden sich die ersten Interessenten, sollten sogenannte Besichtigungstouristen gleich aussortiert werden. Schließlich will man keine Zeit mit unnötigen Besichtigungen verschwenden. Außerdem: Prüfen Sie im Vorfeld die Solvenz der Interessenten. Bleibt dieser Schritt aus, kann es später eventuell wegen Zahlungsunfähigkeit zu einem Abbruch der Verkaufsgespräche kommen. Und die Suche nach einem Käufer geht von vorne los.

Eine weitere Gefahr: wird die Zahlungsunfähigkeit erst kurz vor Vertragsunterzeichnung erkannt und der Interessent kann die Immobilie nicht kaufen, kann es zur Rückabwicklung des Immobilienverkaufs kommen. Das ist nicht nur sehr ärgerlich, es frisst zudem Zeit.

Fünfte Phase: Kaufvertrag und Eigentümerwechsel

Ist der passende Käufer gefunden, geht es an den Verkaufsabschluss. Hierzu bereitet der beauftragte Notar im Vorfeld den Kaufvertrag vor. Dieser Entwurf wird mit Käufer und Verkäufer durchgesprochen und abgestimmt. Der Vertrag muss folgende Angaben enthalten:

  • Name des Käufers und des Verkäufers
  • Kaufpreis
  • Zeitpunkt des Zahlungseingangs (Fälligkeitsdatum)
  • Immobilienlage
  • Baubeschreibung
  • Grundbuchauszug
  • Beschreibung des Grundstücks

Zusätzlich kann eine Klausel im Vertrag vereinbart werden, dass es für Mängel, die dem Käufer bekannt sind, keine Gewährleistung gibt. Zudem kann zu Gunsten des Käufers und des Verkäufers ein möglicher Rücktritt vom Vertrag festgehalten werden. Auch wann das Rücktrittsrecht in Anspruch genommen werden kann, muss definiert werden.

Käufer und Verkäufer sollten auch die allgemeinen Rechte und Pflichten beim Hausverkauf kennen, die nicht im Vertrag enthalten sind. Der Verkäufer muss dem Käufer alle bekannten Mängel offen legen. Erhält der Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis wegen Zahlungsunfähigkeit oder aus anderen Gründen nicht, kann der Verkauf der Immobilie rückabgewickelt werden.

Zudem hat der Verkäufer ein Recht auf Schadensersatz, für den eine Strafe bei Vertragsbruch vereinbart werden kann. Der Käufer ist ab der Schlüsselübergabe der Immobilienbesitzer und haftet für diese. Auch der Vertrag ist nach Unterzeichnung verbindlich.

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Steht der Vertrag, wird dieser vom Notar im Beisein aller Parteien verlesen. Der nächste Schritt ist der Eigentümerwechsel durch Änderung im Grundbuch. Bis der Wechsel amtlich ist, wird vorrübergehend ein Auflassungsvermerk eingetragen. So kann der Verkäufer die Immobilie nicht ein weiteres Mal verkaufen.

Erst wenn der Käufer die Grunderwerbssteuer und den Verkaufspreis beglichen hat, verschwindet der Auflassungsvermerkt aus dem Grundbuch. Die neuen Eigentümer werden ins Grundbuch eingetragen. Die Kosten für den Notar übernimmt ebenfalls der Käufer. Für den Verkäufer kann unter Umständen eine Spekulationssteuer anfallen.

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